#34 海外不動産投資は詐欺の巣窟～２～

2023年8月22日2025年8月22日

「トラブルだらけ｜あなたの資産を守る！海外不動産のリスクとは？」

～前回のつづき～

●投資家のつもりが、気づけば観光客価格～日本語しか話せないあなたに、海外は甘くない～

海外不動産投資を

オススメ出来ない理由ですが

（１）自分のスペック＝能力

ほとんどの日本人が

・日本生まれ

・日本育ち

・日本在住

・日本で働き

・喋れる言語が日本語のみ

です。

自分が不動産を売る立場であれば

海外のよくわからない言語を話す

外国人が突然やってきて

自分が取り扱っている不動産を

買いたいと言ってきたら

どうですか？

自分が営業マンだったら

そんな人に売りつけるか？

という話です。

要は

カモがネギしょって歩いてきた状態

です。

まず自分のスペックを確認しましょう。

（２）日本人を食い物にする日本人に注意

海外の経験が多い人であれば

同意してくれる人が

多いのではないでしょうか？

海外では日本人ほど

日本人をよくダマします。

海外で仕事しようとした時に

取引先が日本人なら安心だ

と思うじゃないですか。

言語や文化がわからない土地で

不安に駆られる。

そんな中で日本人に出会って

助けてくれたりしたら安心するし

同じ文化で育った人が

日本人をダマす訳がないでしょ

と普通思うと思うんですよ。

でも海外では日本人ほど

日本人をよくダマすんですよ。

悲しい事ですが実際にすごく多い。

日本で本を出してる人なんかもいます。

本屋に行ったら

棚に並んでる本の著者なんかもいます。

海外不動産を

売ってる人もいると思うんですけど

ボッタクリな不動産を

結構売りつけてます。

そこの入り口にする為に

信用を得る為に

本を出してたりする。

だから本を出してる人

＝もちろん何かしらの功績のある人

だとは思いますが

それでも

全員信用してもいいという訳ではない。

日本であれば

本を出版している人であれば

安心したりしますが

そうではない。

蓋を開けてみれば

ボッタクリ不動産を

売ってるだけの人が

かなり多いです。

これは別に海外の不動産の話に

限った事ではありません。

なので

海外に住んでる日本人だから

安心な訳ではない。

お気をつけ下さい。

日本の不動産屋と一緒です。

一発売れたら大きいので

結構何でもします。

例えば

現地で海外であれば

現地のパトカーに乗ってきて

警察が空港から

先導してくれたりするんですよ。

「政府の案件だ！」

とか言って。

「警察が連動してくれてるんですよ！」

とか。

官僚がいる所とかに

連れて行かれて

立派な人紹介されて

名刺交換とかしたりして

いっぱいあるんですよ。

現地でいくらか払ったら

パトカーで先導してくれます。

特にアジアなんかは

賄賂（わいろ）が横行している国が多い。

だから日本であれば

考えられない様な常識で

ダマしにかかってきます。

本当に気をつけてください。

日本の不動産屋と一緒なのは

一発売れたら大きいので何でもする

というのは確かです。

（３）海外不動産販売は詐欺師の巣窟

前述の『ポンジ・スキーム』で

そもそも投資なんか

されてなかったりとか

・原野商法

・プレビルド

・ランドバンキング

など

詐欺の手法がいくつもあります。

とくに東南アジアとか新興国は

まだまだ法律の整備が

行き届いていません。

（４）土地勘が無い

土地勘が無いので

資産価値の低い土地を

つかまされる事がよくあります。

・マフィア街

・所得の低い人（スラム街）

・賃貸需要の低い土地

・価格の上昇の見込めない場所

など。

確かに国全体としてはそうですが

まだまだ貧富の差が激しいので

その様な

土地勘の無い所を買わされたりします。

（５）相場感の無さ

現地の人であれば

「こんな所ダメだよ！」

とすぐわかる様な

自分の地元であればわかりますよね？

地元の所で

「こんな所良くない所だ」

とか

「人気のない所だ」

とか

わかるじゃないですか。

でも

全く知らない土地に行って

まして海外なんて

訳がわからないでしょ？

そんな所を買ってはダメなんですよ。

（６）現地業者のいい加減さ（日本人含む）

日本語を話せているから

いい人ではない。

こんな事はザラにあります。

「そんな事あるの！？」

と思うかもしれませんが

ものすごくザラにあります。

a）家賃を入居者から受け取っているのに

　管理会社から送金されない

b）かかってもいない修繕費を請求される

（かかっていたとしても相場より非常に高額）

c）買う前のシミュレーションと全く違う

d）契約書がいい加減で

　そもそも現地の言葉だから読めない

e）日本人価格で買わされる

f）転売が難しい場所

・需要がない

・値段が上がらない

・外国人が買えない場所

g）工期などが大幅に遅れる

・いつ建つんだ

・メチャクチャ

・1年とか2年とか平気で遅れる

要はトラブルだらけなんです。

（７）購入者の保護制度も何も無い

海外で買う訳なので

守ってくれる色んな保護制度が

何もない。

それに加えて日本だったら

せめて日本語は

読み書き出来ますよね？

難しいながらも

契約書を読む事はできますよね？

弁護士を雇うことも出来る。

直接現地を見に行く事も出来る。

そこの業者に

何か交渉することも

出来る訳じゃないですか。

でも

海外だったらどうなるんだ？

という話です。

もしも何かあったら

どうするんだという話です。

～～～つづく～～～

Special Thanks college president Ryo.

●おまけ

≪≪perplexityちゃんによる文章まとめ≫≫

海外不動産投資は、多くの日本人にとって非常にリスクが高い手段です。

理由の一つは、自分の「スペック不足」です。言語力や土地勘がなく、相場も分からないため現地では「カモ」にされやすい状況にあります。

さらに厄介なのは、日本人を安心させて巧みに騙すのも日本人であるという点です。

出版や肩書きを利用して信用を得たうえで、ボッタクリ物件を販売するケースも少なくありません。

加えて、海外不動産業界には詐欺的なスキームが多く、新興国では法整備も不十分で保護制度も期待できません。

現地業者のいい加減さや家賃未送金、修繕費の水増し、工期の大幅遅延などのトラブルも頻発します。

結局のところ、知識も土地勘もない状態で海外に手を出すのは危険で、「観光客価格」で高値をつかまされる結果になりやすいのです。

≪≪Chat-GPTくんによる英訳≫≫

～Continuation from Last Time～

【Thinking you’re an investor, only to end up paying tourist prices — overseas isn’t kind if you only speak Japanese.】

Here are the reasons why I do not recommend investing in overseas real estate:

—

(1) Your personal “specs” = your abilities

Most Japanese people are:

Born in Japan
Raised in Japan
Living in Japan
Working in Japan
Speaking only Japanese

Now imagine this: if you were a real estate agent and a foreigner who doesn’t speak your language suddenly shows up, saying they want to buy a property you’re selling…

How would you feel? Would you try to sell to them?

Basically, it’s like a duck walking straight into a knife fight.

First, check your own “specs” honestly.

—

### (2) Beware of Japanese who prey on other Japanese

If you have overseas experience, you might agree: abroad, Japanese people deceive other Japanese more than anyone else.

When doing business overseas, you might feel safe if your counterpart is Japanese.

Language and cultural barriers create anxiety.
Meeting a fellow Japanese who offers help seems reassuring.
Naturally, you think: “A person raised in the same culture wouldn’t deceive me, right?”

But overseas, this is often far from true.

Sadly, it happens a lot.

Even authors publishing books in Japan sometimes do it. Some of them also sell overseas real estate — often overpriced, low-quality properties.

They may publish books to gain trust and open the door for sales.

Publishing a book does indicate some achievement, but it doesn’t guarantee trustworthiness.

In Japan, seeing a published author might give you confidence — but not abroad.

Many of them are simply selling overpriced real estate, nothing more.

This isn’t unique to overseas property — anywhere, a sale is a sale. Once the reward is big enough, people will do almost anything.

For example, some sellers will:

Use local police cars to escort you from the airport
Claim, “This is a government project!”
Say, “The police are cooperating with this deal!”
Introduce you to dignitaries, exchange business cards, and create an impression of legitimacy

Paying some money locally can make all this happen.

Especially in Asia, bribery is common, and they may trick you with methods unimaginable in Japan.

Be very careful.

Yes, just like in Japan, once a sale is made, anything goes.

—

(3) Overseas real estate sales are a hotbed for fraud

There are multiple scam techniques, including:

Ponzi schemes (sometimes there’s no real investment happening)
Raw land scams
Pre-built property schemes
Land banking

Particularly in Southeast Asia or emerging markets, laws are still underdeveloped.

—

### (4) No local knowledge

Without local knowledge, you might end up buying low-value land, such as:

Mafia-controlled areas
Low-income neighborhoods (slums)
Locations with low rental demand
Places with little potential for price growth

Even if the country looks promising overall, inequality is extreme, so inexperienced buyers get stuck in poor locations.

—

### (5) Lack of market sense

If you’re a local, you immediately know:

“This area is bad.”
“Not popular, don’t buy here.”

But overseas? You have no clue.

Buying in unknown territories is dangerous.

—

### (6) Unreliable local agents (including Japanese)

Speaking Japanese doesn’t guarantee honesty.

Common issues include:

a) Rent collected from tenants but never sent by the management company
b) Charges for repairs that weren’t made (or overpriced compared to market rates)
c) Simulations before purchase are completely inaccurate
d) Contracts are sloppy and in a language you can’t read
e) Being sold property at a “Japanese price”
f) Difficult-to-resell properties (no demand, no price increase, foreigners cannot buy)
g) Construction delays (sometimes 1–2 years late)

In short, trouble is everywhere.

—

### (7) No buyer protection

Buying overseas means there are no protective regulations.

In Japan, at least you can:

Read and understand contracts
Hire lawyers
Visit properties in person
Negotiate with agents

Abroad? None of this is guaranteed.

If something goes wrong, what will you do?

—

This is the full English translation of your text, keeping the warning tone and nuances of risk intact.

Special Thanks OpenAI and Perplexity AI, Inc

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この記事を書いた人

jiccho

著者の名前：jiccho
　
お金について学んだ
自分の経験から
　
将来お金に困らない
ための知識を
　
若い世代に
お役立ち情報を
　
ブログで
発信していきます。
　
具体的には
お金にまつわる５つの力
　
「貯める」
　
「稼ぐ」
　
「増やす」
　
「守る」
　
「使う」
　
にフォーカスして
教えていきます。
　
【著者の情報】
　
・出身：秋田県
　
・年齢：52歳
　（昭和47年生まれ）
　
・趣味：
　トランペット演奏
　水泳