#31【不動産投資成功法】ワンルーム投資には手を出すな！～２～

2023年8月14日2025年8月14日

「全く隠れたコストを説明してないダメ商品｜投資初心者必見！ワンルームの失敗リスク」

～前回のつづき～

●ワンルーム投資は、あなたの財布を喰い尽くす～家賃でローン返済？空室の現実は冷酷だ～（つづき）

そのような

夢のような投資ではなく

ほぼ詐欺です。

地獄への片道切符です。

資産形成どころか

一回買うと

途中で降りられなくなるので

結論だけ言えば

手を出さない方がいい。

まぁほぼ失敗するでしょう。

なぜ失敗するのかが大事で

理由をお話しします。

●利回りの魔法に騙されるな～裏にはコスト地獄が潜む～

理由（1）圧倒的に低すぎる利回り

ワンルームの場合

ローンは入居者が払ってくれない。

例）

楽待（らくまち）や

建美家（けんびや）という

投資用不動産を扱う有名なサイトで

東京23区で

築15年以内のマンションで

一番利回りが高いものを

調べてみる。

↓これが一番利回りが高い物件ですが（調査当時）

販売価格が1,980万円

表面利回りが5.54%

想定年間家賃が110万円弱

これだけ見たら

「1,980万円で買えるし

　銀行に預けてたら

　0.001%しか付かないのが

　これを買うだけで

　5.54%も増えて

　年間家賃110万円も

　もらえるんだ！」

いい投資に見えるじゃないですか。

「築14年ぐらいだったら

　まだまだイケるかな？」

これをどう思いますか？

考えてみて下さい。

いい投資に思えますか？

結論）全く隠れたコストを説明してないダメ商品

隠れたコスト１）銀行の金利

銀行からお金を借りて買うんだから

銀行には当然金利がかかります。

いまであれば

1.5〜2%ぐらいでしょうか。

銀行によって変わります。

某有名な銀行であれば

4%とか取ったりします。

隠れたコスト２）ずっと満室はありえない

ずっと満室で計算されています。

30年間のローンを組んで

30年間一回も空室にならず

満室というのはあり得ますか？

空室率の計算がされていない。

あれは全部満室計算です。

貸し部屋は絶対空室が出ます。

30年間住み続けてくれる事なんて

ほぼ無いです。

隠れたコスト3)物件取得費用

物件を買う時不動産屋に

仲介料を払ったり

不動産取得税というのを

払わなければなりません。

これも結構高い。

それから登記費用。

名義を変えるのに

司法書士の先生にお金を払ったり

印紙代とか

大体6〜7%取得時にかかります。

隠れたコスト４）修繕積立金と管理費

ワンルームの区分所有の場合

共用部というのが有るので

ここの修繕費とか

建物全体の修繕費とか

管理費というのを

支払わなければなりません。

マンションに

住んでるのであれば

ローンとは別に

支払う必要があります。

これが毎月引かれて

家賃が全額入らない訳じゃないですか。

これが毎月引かれるのに

これが計算に入っていない。

（ちぃさーくは書いてますけど。）

隠れたコスト５）固定資産税

賃貸で住んでたらかからないけど

所有者になれば固定資産税がかかります。

これが毎年かかる。

物件によりますが

大体価格の1%前後ぐらい。

ちょっとザックリした計算ですけど

家賃が大体一ヶ月分とか

高いヤツだったら2ヶ月分ぐらい

飛んでいっちゃいます。

隠れたコスト６）火災保険

毎年かかります。

数万円ぐらいなんですけ

どそれでも大きいですね。

隠れたコスト７）退去時のリフォーム代

住んでくれてた人が退去した場合

リフォームを大家がやる訳です。

クロス貼り替えたりとか

床の掃除したりとか

何かが壊れてたとか

壊されたものであれば

入居者に負担してもらえるけど

エアコンが壊れたとか

こっちで修理しないといけないので

あと30年の間にお風呂が壊れたとか

トイレ壊れたとか

全然ありますからね。

隠れたコスト８）広告費

不動産屋に

「ここの入居者を募集してください」

と言って

入居してくれた場合

家賃の2ヶ月分くらい

払わないといけない。

1〜2ヶ月分くらいなんですけどね。

これもまた出てないですよね。

大体ワンルームだったら

3年に一回は

空室が出ると言われていて

普通に

2〜3年に1回

家賃の2ヶ月分がかかる。

それから

これも計算されてないんですけど

物件を売った場合に

買った価格と

全く同じ価格で売れた場合の

利回り計算なんですよね？

そういう事ですよね？

隠れたコスト９）経年による値下がり

毎年物件が古くなっていくから

大体不動産は値段が下がっていきます。

なのでそこも考えないといけない。

～～～つづく～～～

Special Thanks college president Ryo.

●おまけ

≪≪perplexityちゃんによる文章まとめ≫≫

ワンルーム投資は、表面利回りの数字だけを見ると魅力的に見えますが、実際には多くの隠れたコストが存在し、失敗する可能性が非常に高い投資です。

利回りは満室前提で計算され、銀行の金利や空室リスクが考慮されていません。

さらに、取得時には仲介手数料・不動産取得税・登記費用など購入価格の6〜7％がかかります。

運営中も修繕積立金・管理費、固定資産税、火災保険料が継続的に発生し、退去時にはリフォーム代や広告費も必要です。

物件の経年劣化による値下がりも避けられず、家賃も下落傾向にあります。

結果として、想定より収益は大幅に低下し、ローン返済に追われることになりかねません。

途中で売却しても元本割れのリスクが高く、資産形成どころか負債を抱える恐れがあります。

結論として、初心者やサラリーマンは特に手を出さない方が賢明です。

≪≪Chat-GPTくんによる英訳≫≫

~Continuation from last time~

【One-room apartment investments will devour your wallet ~~Rent to pay the loan? The harsh reality of vacancies~~ (continued)】

This isn’t some dreamlike investment.

It’s practically a scam.

A one-way ticket to financial hell.

Far from building wealth, once you buy in, it’s almost impossible to get out.

To put it bluntly: you’re better off staying away.

Chances are, you’ll fail.

The important thing is why most people fail. Let me explain.

【Don’t be fooled by the magic of yield — a hidden cost hell awaits】

Reason (1): Shockingly low actual returns

In the case of a one-room apartment:

The tenant won’t pay off your loan.

Example:

Using well-known Japanese property investment websites like Rakumachi or Kenbiya, I searched for the highest-yielding property in Tokyo’s 23 wards, less than 15 years old.

Here’s the property with the highest yield at the time of research:

Price: ¥19.8 million
Gross yield: 5.54%
Expected annual rent: just under ¥1.1 million

At first glance, it looks like this:

> “I can buy it for ¥19.8 million. If I kept the money in the bank, I’d get only 0.001%. But just buying this, I get 5.54% and ¥1.1 million a year in rent!”

Seems like a good investment, right?

> “If it’s around 14 years old, maybe it’s still worth it?”

What do you think?

Really think about it.

Does it look like a good investment?

Conclusion: It’s a terrible product that hides all the real costs.

—

Hidden cost 1: Bank interest

You’re borrowing money from a bank, so obviously you have to pay interest.

Currently, rates are roughly 1.5–2%, depending on the bank.

Some famous banks charge as much as 4%.

—

Hidden cost 2: Perfect occupancy doesn’t exist

The calculation assumes full occupancy.

Do you think a 30-year loan can be covered without a single vacancy for 30 years?

Vacancy rates aren’t accounted for — they assume full occupancy.

Rental units will have vacancies.

It’s almost impossible for a tenant to stay for 30 years straight.

—

Hidden cost 3: Acquisition fees

When buying, you pay brokerage fees to the realtor and a property acquisition tax.

These can be quite high.

You also have registration fees, payments to a judicial scrivener, and stamp duties — roughly 6–7% at purchase.

—

Hidden cost 4: Maintenance and management fees

For a one-room condominium, there are shared areas.

You have to pay for communal repairs, overall building maintenance, and management fees.

Even if you live in the building, these are additional to your loan payments.

This is deducted every month, yet most calculations ignore it.

—

Hidden cost 5: Property tax

You don’t pay this as a renter, but as an owner, it comes every year.

Generally about 1% of the property price — roughly one month of rent, maybe two for more expensive units.

—

Hidden cost 6: Fire insurance

Paid annually, usually tens of thousands of yen — still significant.

—

Hidden cost 7: Renovation costs after tenants move out

When a tenant leaves, the landlord pays for renovations — replacing wallpaper, cleaning floors, repairing broken items.

Tenants may cover some damages, but if the air conditioner or bathroom breaks, you pay.

Over 30 years, expect things like toilets or baths to fail — it’s inevitable.

—

Hidden cost 8: Advertising costs

You pay the realtor to find a new tenant — typically about two months’ rent.

For one-room units, a vacancy occurs roughly every 3 years, so these costs repeat.

—

Hidden cost 9: Depreciation

Real estate gets older each year, and prices generally drop.

This depreciation must also be factored in.

Special Thanks OpenAI and Perplexity AI, Inc

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この記事を書いた人

jiccho

著者の名前：jiccho
　
お金について学んだ
自分の経験から
　
将来お金に困らない
ための知識を
　
若い世代に
お役立ち情報を
　
ブログで
発信していきます。
　
具体的には
お金にまつわる５つの力
　
「貯める」
　
「稼ぐ」
　
「増やす」
　
「守る」
　
「使う」
　
にフォーカスして
教えていきます。
　
【著者の情報】
　
・出身：秋田県
　
・年齢：52歳
　（昭和47年生まれ）
　
・趣味：
　トランペット演奏
　水泳